欧洲房市摇摇欲坠 房价暴跌12%的维也纳深陷危机中心

Bloomberg City Tracker首期报告显示，奥地利首都维也纳成为欧洲主要首都中房地产市场最疲软的城市，其房价跌幅达到两位数，甚至超过了遭受重创的瑞典首都斯德哥尔摩。根据彭博收集的数据，维也纳房价比一年前的峰值下降了12.2%，斯德哥尔摩房价下降了6.4%。相比之下，马德里、米兰和苏黎世等首都城市的房价有所上涨。

在维也纳，活跃的租赁市场提供了一种替代所有权的选择，更严格的抵押贷款规定加剧了房地产低迷，5月份的报价平均降至7084欧元/平方米，预计还会进一步下降。

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欧洲各地的房地产市场走势不同，利率上升对一些地区的影响严重，而房地产供应不足和全球金融危机的滞后问题支撑着其他地区。新冠肺炎疫情也影响了房价，因为封锁鼓励人们搬到更大的房子里。此外，一些政府实施了购买激励措施以提振经济。

自廉价货币时代结束以来，欧洲房地产市场一直陷入动荡。就在生活成本紧缩打击消费者之际，央行加息增加了抵押贷款额。不过，借贷成本上升的影响是不均衡的。报告的数据显示，受此前全球金融危机影响的地区受当前房地产市场低迷的影响较小，而那些在过去10年廉价债务的支撑下迅速崛起的城市则受到的影响更大。

据房地产中介Real Immobilienvermittlung GmbH称，随着利率上升和通货膨胀侵蚀可支配收入，越来越多的维也纳家庭选择租房而不是买房。

尽管维也纳房价最近有所下跌，但经过长期上涨后，价格仍处于高位。大流行期间宽松的融资环境进一步推动了住房需求，奥地利央行的一项指标显示，到2022年底，维也纳的房价比基本价值高出40%。但信贷市场此后收紧，据奥地利央行的数据，3月份向奥地利家庭发放的新抵押贷款数量较上年同期下降了60%以上。

Real董事总经理Martina Hirsch在电子邮件中表示：“未来几个月仍将充满挑战。我们预计需求将继续低迷，市场将保持谨慎，适应缓慢。”

与维也纳一样，瑞典家庭的短期贷款倾向使其特别容易受到利率上升的影响，从而拖累了斯德哥尔摩的房价。但由于在斯德哥尔摩很难租到房子，近几个月来房价下跌的速度有所放缓。

而在爱尔兰首都都柏林，最新数据显示，这个一度火爆的市场正在降温，3月份房价的跌幅为2.4%。爱尔兰政府正在考虑重新推出抵押贷款救助计划，以帮助陷入困境的消费者。尽管住房短缺，德国首都柏林的房价也有所下滑，4月份下降了1%。

在英国，大多数抵押贷款的期限是两年或五年，今年将有超过140万英国人被迫进行再融资，这结束了伦敦房价同比上涨的势头。此前，英国预算责任办公室(OBR)一位高级经济学家表示，随着人口增长放缓和居家工作热潮，英国房价大幅上涨的时代可能即将结束。英国预算监督机构最高委员会的三名成员之一David Miles表示，工作习惯的改变、人口增长趋于平缓，以及持续数十年的借贷成本下降结束，都降低了房价爆炸式增长的可能性。

另一方面，尽管在经历了一段时间的通胀失控后，实际价格有所下降，意大利米兰和西班牙首都马德里的房价仍在上涨。米兰和马德里的房价在上一次崩盘中遭受重创。瑞士首都苏黎世的房价也在攀升。

在西班牙，随着建筑商努力应对成本上升，市场转变预计将开始影响供应。西班牙房屋建筑商Neinor Homes SA首席执行官Borja Garcia-Egotxeaga称：“西班牙房地产市场将在今年下半年放缓。但房地产价格将继续上涨。”

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